こんにちわ。
コマドリです。
不動産取引の重要事項説明の中で「都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限の概要」を説明する部分があります。
この中に、「農地法」という言葉があり、一体この法律は何なのか気になりますか？
おそらく大体は想像がつくと思いますが、その名の通り、農地に関する法律です。
今回の不動産取引で説明される部分は、農地法第3条、第4条、第5条の部分になりますので、この部分について説明していきたいと思います。
よろしければご参考ください。
農地法の定義
農地
農地法による「農地」とは、耕作の目的に供される土地を指します。
採草牧草地
また、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主に耕作や養畜のための採草や家畜の放牧に使われる土地を意味します。
（定義）
農地法第2条
第二条 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。
農地法とは？
農地法は、日本の農地を守り、農業生産を促進するために設けられた法律です。
この法律は、農地の売買や転用を厳しく規制し、農地が農業目的以外で使用されることを防ぎます。
農地法により、農地を耕作以外の目的で使用したい場合は、農業委員会の許可が必要となります。
これには、農地を住宅地や商業施設などに変える場合も含まれます。
農地法の主な規制内容は以下の通りです。
- 農地法第3条：農地の売買や賃借に関する規制。農地を売買または貸借するには、農業委員会の許可が必要です。
- 農地法第4条：農地の農地以外への転用を規制。農地を農地以外の目的で使用する場合、立地基準と一般基準を満たし、農業委員会の許可が必要です。
- 農地法第5条：農地転用を前提とした農地の売買を規制。農地を農地以外に転用しようとする場合、都道府県知事等の許可が必要です。
以上3つの規制が、不動産取引で重要になる規制内容になります。
詳しく書いていきたいと思います。
（目的）
農地法第1条
第一条 この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
第3条許可（農地法第3条）
- 目的: 農地の所有権を移転する場合や別の耕作者に貸す場合に必要な許可です。
- 具体例:
- 農家Aの所有する田を、農家Bが買い、耕作する（所有権移転）。
- 農家Cの所有する田を、農家Dが借りて耕作する（賃貸借権（地上権、永小作権、質権、使用貸借）の設定）。
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
農地法第3条第1項
一 第46条第1項又は第47条の規定によつて所有権が移転される場合
ちなみに、農地法第46条第1項または第47条の条文の内容を要約すると以下のとおりです。
- 第四十六条:
- 農林水産大臣は、農地や採草放牧地を管理し、これらを効率的に耕作や養畜に利用する者に売ることができる。
- 農地中間管理機構や他の指定された者が、農地や採草放牧地を購入することが認められている。
- 農地や採草放牧地に付随する施設も、農地の購入者に売ることができる。
- 第四十七条:
- 農林水産大臣は、農業上の利用を増進する目的でないと判断した土地、立木、工作物、または権利について、売却や所管換、所属替を行うことができる。
第4条許可（農地法第4条）
- 目的: 所有者が変わらず、農地を農地以外のものにする場合に必要な許可です。
- 具体例:
- 農家Aが自分の農地を自家用の駐車場にする（地目の変更）。
（農地の転用の制限）
農地法第4条第1項
第四条 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 次条第一項の許可に係る農地をその許可に係る目的に供する場合
第5条許可（農地法第5条）
- 目的: 所有者（または利用者）を変更し、農地を農地以外のものにする場合に必要な許可です。
- 具体例:
- 農家Aの農地を事業者Bが買い取り、アパートを建てる（所有権移転＋地目変更）。
- 農家Cの農地を事業者Dが借りて、太陽光発電パネルを設置（賃貸借の設定）。
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
農地法第5条第1項
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 国又は都道府県等が、前条第一項第二号の農林水産省令で定める施設の用に供するため、これらの権利を取得する場合
まとめ
・日本の農地を保護し、農業生産を促進するために設けられた法律が「農地法」です。
この法律は、農地の売買や転用を厳しく規制し、農地が農業目的以外で使用されることを防ぎます。
具体的な規制内容として、農地売買や賃借に関する規制（農地法第3条）、農地の農地以外への転用を規制（農地法第4条）、農地転用を前提とした農地の売買を規制（農地法第5条）があります。
・農地法第3条は、農地の所有権を移転する場合や別の耕作者に貸す場合に必要な許可を定めています。
具体的な例として、農家Aの所有する田を農家Bが買い、耕作する（所有権移転）や、農家Cの所有する田を農家Dが借りて耕作する（賃貸借権の設定）が挙げられます。
・農地法第4条は、所有者が同じで農地を農地以外の用途に変更する際に必要な許可について定めており、例えば農家が自分の農地を駐車場に変更する場合などがこれに該当します。
・農地法第5条は、所有者（または利用者）を変更し、農地を農地以外のものにする場合に必要な許可について定めています。具体的な例として、農家Aの農地を事業者Bが買い取り、アパートを建てる（所有権移転＋地目変更）や、農家Cの農地を事業者Dが借りて、太陽光発電パネルを設置（賃貸借の設定）が挙げられます。
以上、不動産取引における重要事項説明で該当すれば説明が必要な農地法についてまとめてみました。
開発分譲地では、農地を宅地に変えて売りに出されるケースも少なくなく、インターネット等での広告で、「地目」の部分に「農地」と書かれていれば、以上の農地法の手続きが必要になることをご理解ください。
ただ取引条件の中で「地目：農地を宅地に変更後の引き渡し」という内容がかかれていれば、物件の引き渡しを受けるタイミングでは、「宅地」になっているので、そこまで気にするものではありません。
不動産取引で、重要事項説明を受ける方で、購入しようとしている土地の地目が、「農地」の方は気にして聞いてみると話が入ってきやすいと思います。
他にも重要事項説明で出てくる言葉のポイントについてまとめた記事を書いていますのでご参考ください。
