おはようございます。
コマドリです。
不動産を購入しようとしたときに、売買契約の前に、不動産の重要事項説明というものがあります。
その重要事項説明の際に、下記内容の説明があります。
| 都市計画法・建築基準法に基づく制限の概要 | |||
|---|---|---|---|
| ④ | 地区・街区等 | 特別用途地区 特別用途制限地域 | □特別用途地区（ ） □特別用途制限地域 |
| その他の地域地区等 | □高層住居誘導地区 □高度地区(種類： ）□高度利用地区 □防火地域 ☑準防火地域 □特定防災街区整備地区 □風致地区 □（ 建築基準法第22条地域 ） | ||
専門用語ばかりで聞いたことがないかと思いますが、この記事では上記の中から、
「準防火地域」について書いていこうと思います。
言葉のとおり、防火に対して何か規制の在りそうな地域に感じますよね？
ただ、防火地域と何が違うの？と感じるとも思います。
防火地域も掘り下げて別の記事で書くこととしますが、その防火地域との比較と、条文も交えながら少しでも理解が深まるように記事を書きました。
ぜひご覧ください。
準防火地域とは何か？
準防火地域の定義
準防火地域とは、都市の計画によって定められた特別なエリアで、火事を防ぐための厳しい建築のルールがある場所です。
このエリアは、特に多くの建物が集まる市の中心部に設けられ、火事が広がるのを防ぐために、その周辺の広い地域にも適用されています。
準防火地域の目的
準防火地域の目的は、もし火事が起きたときに、人々や家、お店などの財産を火から守ることです。
具体的には、火が広がるのをゆっくりさせて、消防隊が火を消しやすくすることで、最終的には町全体を火事から守る力をつけることです。
そうすることで、火事があっても、その被害をできるだけ小さくすることができます。
準防火地域の根拠法令
防火地域に関する根拠法令は、都市計画法と建築基準法にあります。
- 都市計画法第9条第21項
市街地における火災の危険を防除するために定められた地域として準防火地域が設定されています。 - 建築基準法第61条第1項、第2項
防火地域または準防火地域内の建築物に関する規制が定められており、外壁の開口部に防火設備を設けるなどの技術的基準が規定されています。
２１ 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。
都市計画法第9条第21項
（防火地域及び準防火地域内の建築物）
建築基準法第62条第1項、第2項
第六十一条 防火地域又は準防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、床その他の建築物の部分及び当該防火設備を通常の火災による周囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、門又は塀で、高さ2ｍ以下のもの又は準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く。）に附属するものについては、この限りでない。
２ 前項に規定する基準の適用上一の建築物であつても別の建築物とみなすことができる部分として政令で定める部分が二以上ある建築物の当該建築物の部分は、同項の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす。
防火地域はどのような場所に指定されるのか？
防火地域
都市の中核地区や主要な交通路（幹線道路）に沿ったエリアといった場所。
※商店街は防火地域であることが多いです。
もし、不動産購入検討している土地がこの防火地域に指定されている場合、防火地域に適用するための建築部材を使用する必要があるため、建築基準法第22条地域で建物を建てるより建築費が上がってしまいます。これは準防火地域でも同じことがいえます。
準防火地域
防火地域に隣接する、家屋がひしめき合う住宅地域のことで、防火地域の外側にあることが多いです。
防火地域同様、防火に適した建築部材を使用する必要があるため、建築費が建築基準法第22条地域で建物を建てるより建築費が上がってしまいます。
建築基準法22条地域
防火地域や準防火地域の外側に位置し、木造の家屋が密集しているエリア。
この地域では、火災の危険性がさらに低いため、建築のルールもさらに緩やかです。
防火地域 ＞ 準防火地域 ＞ 建築基準法第22条地域
の左から右の順で規制が緩くなります。
準防火地域の制限内容
準防火地域で建てることのできる建築物には制限があります。
その制限を表にまとめてみました。
防火地域で建てることのできる建築物の制限
| ＼延床面積 階数 ＼ (地階含む)＼ | 500㎡以下の場合 | 500㎡超え 1500㎡以下 | 1500㎡超え |
| 4階以上 | 耐火建築物に限る。 | 耐火建築物に限る。 | 耐火建築物に限る。 |
| 3階以上 | ・耐火建築物 ・準耐火建築物 ・法律上の技術的基準に適合する建築物 | ・耐火建築物 ・準耐火建築物 | 耐火建築物に限る。 |
| 2階以下 | 木造建物でよい。 （法律上の防火措置はもちろん必要） | ・耐火建築物 ・準耐火建築物 | 耐火建築物に限る。 |
準防火地域での緩和措置
防火地域と同様の緩和内容となっています。
建ぺい率の緩和
この建ぺい率の緩和は、延焼防止性能の高い建築物への建て替え等を促進するための措置です。
もともとは防火地域のみの緩和でしたが、平成31年(令和元年)6月施工の建築基準法の一部改正により、準防火地域でも緩和が認められるようになりました。
簡単に表にまとめてみました。
下記表の防火地域、準防火地域でそれぞれ該当する建物は、建蔽率が10％緩和されます。
| 耐火建築物 | 準耐火建築物 | |
| 防火地域 | ・耐火建築物 ・耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する構築物 | |
| 準防火地域 | ・耐火建築物 ・準耐火建築物 ・これらと同等以上の延焼防止性能を有する構築物 | |
なお、もともと建ぺい率が８０％の地域の場合であれば、１０％緩和適用されれば、100％の建ぺい率となり、つまり建ぺい率の制限がなくなります。
準防火地域内であっても規制が免除される建物
準防火地域内でも、以下のような建築物は特別な規制から免除される緩和措置があります。
50㎡以下の平屋建ての付属建築物
外壁や軒裏が防火構造である必要があります。
門や塀
高さが2m以下、または2mを超えても延焼防止に問題がない構造の場合は規制されません。
（改正前と改正後の違い）
平成31年(令和元年)6月25日の建築基準法改正前は、門や塀については不燃材料で作るか覆うことのみが認められていました。
ただ改正後は、土塗り壁（厚さ30mm以上）や、厚さ24mm以上の木材で作られた門や塀も許可されるようになりました。
まとめ
・準防火地域は、市街地の中心部とその周辺に設定されたエリアで、厳しい建築規制を通じて火災の発生と拡大を防ぎ、人々と財産を守ることを目的としています。
・防火地域は都市の中心や主要道路沿いに設定され、建築費が高くなる厳しい建築規制があり、その外側の準防火地域やさらに外側の建築基準法第22条地域では、木造住宅が多く、規制が徐々に緩やかになります。
・防火地域と準防火地域は、都市計画法と建築基準法によって定められる地域で、火災を防止するための厳しい建築制限が適用されます。具体的には、外壁の開口部に防火設備を設けるなどの技術的基準が規定されています。
・準防火地域では、建物の階数と延床面積に応じて、耐火性や準耐火性を備えた建築物が求められ、特に大きな建物や高層建築では耐火建築物が必須となります。
・準防火地域では、建築物の延焼防止性能が高い場合に建ぺい率の規制が緩和され、特定の小規模な建築物や防火構造を有する門や塀は特別な規制から免除されるようになりました。
以上、防火地域についてまとめてみました。
そのほかにも、
・高層住居誘導地区
・高度地区
・高度利用地区
・防火地域
・特定防災街区整備地区
・風致地区
・建築基準法第22条地域
についても解説していますのでご覧ください。
