こんばんわ。
コマドリです。
不動産を購入するときにある重要事項説明書の中に、以下のような高さ制限についての説明欄があります。
| 建築物の高さの制限 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 道路斜線制限 有 無 | 隣地斜線制限 有 無 | 北側斜線制限 有 無 | 日影規制 有 無 | ||||
| 絶対高さ制限 有 無 | |||||||
この高さ制限は、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、中古住宅を購入するだけではあまり気にならない部分になろうかとおもいます。
ただ、この高さ制限は再建築するときなど建物を建てるときには大事になってくる制限になりますので、知っておくといいと思います。
もし知っていれば、どうして高い建物がこのあたりには少ないのだろう？ということも納得がいくと思います。
今回はその高さ制限の中でも、「隣地斜線制限」について解説します
この規制は簡単にいうと、隣地境界線上からある一定の高さから一定の勾配ラインを超えて建物を建てることはできないというものです。
それについて条文交えて詳しくご説明しますのでぜひ読んでいってください。
隣地斜線制限とは何か？
隣地斜線制限とは、建築物が隣接する土地の日照や通風を妨げないように、建築物の高さや建築位置を制限する法規制です。
これは、都市の快適な住環境を保つために設けられています。
隣地斜線制限の目的
都市部では建物が密集しており、一つの建物が高くなりすぎると、隣の建物に日陰を作り出し、自然光や風の流れを遮ってしまいます。
これにより、住環境が悪化することを防ぐために、隣地斜線制限が設けられています。
隣地斜線制限の根拠法令と適用地域
隣地斜線制限の法的根拠は、建築基準法第56条1項2号に定められています。
第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域または、田園住居地域には適用されません。※理由は、絶対高さ制限が適用されているからです。
上記３地域以外の用途地域に適用されます。
※具体的制限内容は用途地域により違います。
（建築物の各部分の高さ）
建築基準法第56条１項２項条文
第五十六条 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
二 当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が1.25とされている建築物で高さが20ｍを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が2.5とされている建築物（ロ及びハに掲げる建築物で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く。以下この号及び第七項第二号において同じ。）で高さが31ｍを超える部分を有するものにあつては、それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては20ｍを、イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては31ｍを加えたもの
イ 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。） 1.25（第五十二条第一項第二号の規定により容積率の限度が3/10以下とされている第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、2.5）
ロ 近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。）又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物 2.5
ハ 高層住居誘導地区内の建築物であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の三分の二以上であるもの 2.5
ニ 用途地域の指定のない区域内の建築物 1.25又は2.5のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
隣地斜線制限の規制内容
住宅系用途地域では、建物は隣地境界線上20メートルの高さから1:1.25の勾配で斜線を設定し、このラインを超える建築は禁止されています。
ただし、第一種や第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、建物の高さが10メートルまたは12メートルに制限されているため、隣地斜線の規制は適用されません。
商業系と工業系用途地域では、隣地境界線上31メートルの高さから1:2.5の勾配で斜線を設定し、このラインを超える建築はできません。
「1：1.25の勾配」についてはこちらで説明します。
「1:1.25の勾配」とは、建物の高さに対する水平距離の比率を意味します。
ここで「1」とは水平距離の単位を、「1.25」とは高さの単位を指します。
つまり、建物が隣地境界線から水平に1メートル離れている場合、その建物は1.25メートルの高さまで建築可能ということになります。
簡単に言えば、建物の高さが1メートル増えるごとに、その建物は隣の土地からさらに1.25メートル離れる必要があります。
例えば、建物が20メートルの高さがある場合、最低でも25メートル（20×1.25）は隣地境界線から離れる必要があります。
隣地斜線制限の緩和規定
道路後退（セットバック）による緩和
住宅系用途地域では、建物が20メートルを超える部分
その他の用途地域では、建物が31メートルを超える部分
を本来の隣地境界線からセットバックした場合、
セットバックした距離に応じて、隣地境界線からの制限が緩和され、隣地斜線を外側に同じ距離だけ移動させることが可能です。
（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等）
建築基準法施行令第１３５条の７ １項２号条文から。
第百三十五条の七 法第五十六条第七項の政令で定める基準で同項第二号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。
二 当該建築物（法第56条第一項第二号イ又はニに定める数値が1.25とされている建築物にあつては高さが20ｍを、同号イからニまでに定める数値が2.5とされている建築物にあつては高さが31ｍを超える部分に限る。）の隣地境界線からの後退距離（同号に規定する水平距離のうち最小のものに相当する距離をいう。以下この号において同じ。）が、前号の隣地高さ制限適合建築物と同一の隣地高さ制限適合建築物（同項第二号イ又はニに定める数値が1.25とされている隣地高さ制限適合建築物にあつては高さが20ｍを、同号イからニまでに定める数値が2.5とされている隣地高さ制限適合建築物にあつては高さが31ｍを超える部分に限る。）の隣地境界線からの後退距離以上であること。
その他の緩和
敷地が公園、広場、水面などに接している場合、隣地斜線制限が緩和されます。
この水面は、川も含まれます。
（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限の緩和）
建築基準法施行令第１３５条の３ １項１号から。
第百三十五条の三 法第五十六条第六項の規定による同条第一項及び第五項の規定の適用の緩和に関する措置で同条第一項第二号に係るものは、次に定めるところによる。
一 建築物の敷地が公園（都市公園法施行令（昭和三十一年政令第二百九十号）第二条第一項第一号に規定する都市公園を除く。）、広場、水面その他これらに類するものに接する場合においては、その公園、広場、水面その他これらに類するものに接する隣地境界線は、その公園、広場、水面その他これらに類するものの幅の1/2だけ外側にあるものとみなす。
隣地斜線制限の調査方法について
隣地斜線制限の調査方法には、現地調査や地図情報の確認、関連する法令や条例などがあります。
また、自治体の建築指導課などの行政機関に問い合わせることで、正確な情報を得ることができます。
まとめ
・隣地斜線制限は、都市の日照と通風を確保し、快適な住環境を維持するために、建築物の高さと位置に法的な制限を設けるものです。
・都市部で建物が密集しているため、隣地斜線制限が設けられ、建物の高さを制限することで、日陰の発生や自然光と風の流れの遮断を防ぎ、住環境の悪化を防いでいます。
・隣地斜線制限は、建築基準法第56条1項2号に基づき、絶対高さ制限がある第1種及び第2種低層住居専用地域や田園住居地域を除く他の用途地域で建物の高さと位置を規制しています。
・住宅系用途地域では隣地境界線上20ｍから1:1.25の勾配で、商業系と工業系用途地域では31から1:2.5の勾配で斜線を設定し、これを超える建築は禁止されています。
・この隣地制限には、道路後退した場合や隣地に水面、公園などがある場合に規制緩和規定が設けられています。
今回は、５つの高さ制限のうちのひとつ「隣地斜線制限」について解説しました。
以下の記事では、それ以外の4種の高さ制限について解説していますので、こちらの記事もぜひ併せて読んでみてください。
絶対高さ制限
道路斜線制限
北側斜線制限
日影規制
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