建築基準法上の道路についてまとめてみました。重要事項説明にも出てくるポイント解説します。 / Coマドリ

おはようございます。
コマドリです。

一般的に、「道路」と聞くと、あの車の通る舗装された道路を皆さん想像すると思います。

確かにこれは道路ですが、この記事で説明する「建築基準法上の道路」というのは少し違います。

不動産売買時での重要事項説明では、購入しようとする物件に接続する道路について以下のように説明をする必要があります。

敷地と道路との関係による制限	敷地の接道義務	建物の敷地は、原則として、幅員（☑4ｍ、□6ｍ）以上の建築基準法に定める道路に２ｍ以上接していなければ建物の建築はできません。
	接道の状況	接道方向　公道or私道　道路の種類　　幅員　　　接道　東側　　　公道　　　　　ア　　　　約4ｍ　　 5ｍ　西側　　　私道　　　　　オ　　　　約4ｍ　　 6m
		※道路の種類ア：建築基準法第42条第1項1号の道路イ：同条第1項第2号の道路ウ：同条第1項第3号の道路エ：同条第1項第4号の道路オ：同条第1項第5号の道路（位置指定道路）カ：同条第2項道路オ：建築基準法第42条に該当しない道路。

以上は一例です。

初見の方は、色々道路の種類があるんだなということがわかるかなと思います。
今回は、この「建築基準法上の道路」についてまとめてみようと思います。

皆さんが知っている道路とは、少し意味合いが違います。
ふつうに考える道路としては、「道路法による道路」です。

この建築基準法と道路法の道路の違いを知っていれば、街中を歩いていると、この道路はどんな道路かな？ということが見えてくるので散歩が楽しくなりますよ。

それではご覧ください。

公道と私道について

まず、公道と私道の違いについてご説明します。

公道と私道の基本的な違い

公道:
- 国や地方公共団体が所有し、管理する道路。
- 誰でも自由に通行可能。
- 国道、都道府県道、市町村道などが含まれる。
- 税金を用いた舗装工事や保守管理が行われる。
私道:
- 個人や法人が所有する道路。
- 所有者の許可が必要で、一般の通行は制限されることがある。
- 舗装工事や保守管理の費用は所有者が負担。
- 建築基準法によって指定された私道は、誰でも通行可能。

見分け方

公道:
- 法務局の公図で「道」と表示され、地番がない。
私道:
- 公図で地番が付与されていることが多い。
- 土地の形状が狭い場合がある。（公道でも狭い場合はある。）

私道負担とは

所有する土地の敷地内に私道が含まれていること。
通行権や修繕・管理の義務が発生する。

例外

ちなみに、稀ですが例外もあります。

例えば、
・個人名義だが、公道扱いの例
　「〇〇市道〇〇号線」で公道指定されたが、道路の所有者で個人名義の土地が残っている場合
・道路の所有者は公的機関名義だが、私道扱いの例

建築基準法上の接道義務とは

接道義務の基本:建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
接道義務の目的:建築物による火災の延焼を防ぎ、消防活動に必要な安全な通路を確保することです。
幅員の例外:特定行政庁が指定した区域内では、幅員4m以上が6m以上になる場合があります。
旗ざお地の場合:通路幅2m以上を確保し、不整形の敷地でも接道部分は2m以上必要です。
接道義務の適用除外:幅員4m未満の道路に接している敷地でも、特定の条件下で接道義務が適用されます。
接道義務違反のペナルティ:建築確認が下りない、増築・改築ができない、売却や賃貸が困難になるなどの問題が生じる可能性があります。
接道義務の緩和措置:特定の条件下で接道義務の要件が緩和されることがあります。

建築基準法上の道路を調べるにはどうすればいい？

公道の場合　

　まず、今は各自治体のHP上で、道路が公道なのか私道なのか、を確認します。
　　※公道の場合は、「〇〇道〇〇号線」と路線番号が振られているため、それを確認します。
　路線番号が把握できれば、その路線番号を中心にした道路管理台帳図等の道路幅員等を把握できる資料の取得が役所で可能になるため、そのまま取得します。
　それで、公道については調査することが可能です。

私道の場合

　私道については、市役所の道路管理課（各自治体で課の名称は違います）では資料の保管もなく把握していないため、聞いてもわかりませんと言われてしまいます。
　それではどうすればよいかというと、
　「建築指導課」で確認する必要があります。
　理由は、「この私道が建築基準法上の道路であるかどうか」の判断は建築指導課で行っているからです。
　ただ、何の情報もそろえずにいくと役所側も困るので、あらかじめ以下の書類をそろえていくと時間もかかりませんのである程度準備しておくとよいと思います。
　・公図
　・私道の謄本
　・地図（ゼンリンなど）
　・その他私道に関する資料など
　以上です。

　聞き方は、「この私道は建築基準法上の道路で、何道路になるでしょうか？」ということを言えば、大体は教えてくれると思います。
　ちゃんと教えてくれなければ、しっかり聞き直すことが大事です。

建築基準法上の道路の種類

建築基準法第42条には第6項までありますが、今回は重要事項説明のみでよく出てくるポイントとなる以下の道路についてご紹介します。

1項1号道路（法42-1-1）
- 国道、県道、市道など、道路法に基づく道路。
- 幅員が4m以上であることが原則。
開発道路（法42-1-2）
- 開発許可により築造された道路。
- 一定期間後に道路管理者に引き継がれ、公道となることが多い。
既存道路（法42-1-3）
- 建築基準法の適用及び都市計画区域指定以前から存在した4m以上の道路。
- 多くは私道で、道路境界が不明瞭な場合がある。
計画道路（法42-1-4）
- 特定行政庁が認めた、事業執行が予定されている道路。
- 幅員が4m以上で、2年以内に事業の執行が予定されていること。
位置指定道路（法42-1-5）
- 道路位置指定による道路。
2項道路（法42-2）:
- 都市計画区域指定以前から存在した4m未満の道路。

（道路の定義）
第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員4m（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては6ｍ。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
　一　道路法による道路
　二　都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
　三　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道
　四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
　五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
２　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離2ｍ（同項の規定により指定された区域内においては3ｍ（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は2ｍ）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離2ｍ未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

（以下は参考です、重要事項説明ではあまりみかけません。）
３　特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については2ｍ未満1.35ｍ以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については4ｍ未満2.7ｍ以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
４　第一項の区域内の幅員6ｍ未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員4ｍ以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
　一　周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
　二　地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
　三　第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
５　前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員4ｍ未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
６　特定行政庁は、第二項の規定により幅員1.8ｍ未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。
建築基準法第42条第1項～第6項

位置指定道路（42条1項5号道路）について

位置指定道路はよく見かける道路です。なぜなら、分譲地などでよく見られる道路だからです。

位置指定道路は、土地を建物などの敷地として利用するため、都市計画法などに基づかず築造した道路で、特定行政庁の指定を受けた私道のことをいいます。
　※私道と公道が混じった位置指定道路もあります。

特徴

この位置指定道路は以下のような指定基準があり、特徴になります。

道路の接続:
- 通常、道路は他の道路につながっている必要があります。
行き止まり道路の条件:
- 幅が6m以上（場所によっては4m以上）であること。
- 長さが35m以下であること。
- 長さが35mを超える場合は、35mごとに車が回れるスペースが必要です。
- 終わりが公園などの公共スペースにつながっていること。
交差点や曲がり角:
- 角を曲がりやすくするため、角を2mカットした三角形の形にします。
道路の構造:
- 道路はしっかり舗装されていて、雨水がたまらないように排水設備が整っていること。
道路の傾斜:
- 傾斜は12％以下で、階段のようになっている道路はダメです。

以上のように位置指定道路の基準が定められており、このような特徴がある場合には位置指定道路かもしれないと思ってください。
なお位置指定道路は、必ずしも分譲地のみに指定される道路ではなく、自分の地元でよく通っていた道路がそうだったりしますし、似たような道路で、開発道路（42条1項2号道路）もあります。

建築指導課では、この道路が位置指定道路や開発道路かどうか、などは把握していますので位置指定道路を調べるときにはご参考ください。

位置指定道路には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

接道義務の遵守: 建築基準法上の接道義務を満たし、建物を建てることが可能になります。
土地の価値向上: 接道条件が整っているため、不動産の価値が高まります。

デメリット

税金の発生: その位置指定道路の所有権も取得する場合には、固定資産税が発生します。
通行権の不確定性: もし道路の所有権を取得できない場合で、他人が通行する際に通行拒否や通行料を請求される可能性があります。
※これはかなり様々な事例があるため、
土地利用の制限: 位置指定道路は土地の一部を道路として指定するため、その部分は建物を建てることができません。

42条2項道路について

　建築基準法や都市計画区域の指定が行われる前にすでに建物が立ち並んでいた、幅員4メートル未満の道路で、特定の行政機関によって正式に道路として指定されたものを指します。
　このような道路は、既存の状況を考慮して特別に認められたものです。

特徴

幅員4m未満: 建築基準法が適用された時点で、幅員が4m未満の道路です。
既存建築物: その道路に面して現に建築物が建っていたこと。
一般交通利用: 一般の交通に利用されていること。
特定行政庁の指定: 特定行政庁の指定を受けていること。

メリット

救済措置: 既存の狭い道路に面した建築物を救済するための措置です。
建築可能: 幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、建築が可能です。
将来的拡幅: 将来的には幅員4m以上になるようにすることが想定されています。

デメリット

セットバック必要: 建て替える場合、道路の中心線から2mを道路として確保するセットバックが必要です。
土地面積減少: セットバックにより土地面積が減少し、建築可能な建物の大きさが制限される可能性があります。
購入者の理解必要: セットバックが必要なため、売却時にはその点を明示し、購入者が理解する必要があります。

建築基準法道路以外の道路について（建築基準法第43条第2項2号道路）

この道路は、昔は「建築基準法第43条但し書き道路」であったが、2018年の法改正で、建築基準法第43条第2項第2号に記載されることとなりました。

そのため、現在では43条2項2号道路と役所の人間はいいますが、今でも但し書き道路と呼ぶ方もいます。

まず前提として今まで書いてきたように、建築基準法第42条で認められていない道路では原則建築は不可能です。

例えば、通路として利用されているような狭い道がそれにあたり、道路があるようにみえても、その道路が建築基準法上の道路ではなければ、建物を建築することはできないのです。

なお、この道路にのみ接している土地に対して「接道がない」土地と表現されます。
こういう土地は、不動産の価値はほぼないと言っても過言ではありません。

ただ、それではその土地に建物があり、現在も人が住んでいる場合、再建築もできないため、出ていかなければならないのか？ということが思いつくと思いますが、

実は救済措置として、特例で建築審査会での審査ののち、建築許可を得ることで建築が可能となる場合があります。

「なんだ、じゃあ再建築できるんですね」と思う方もいるかもしれませんが、建築許可を得るうえで、建築指導課より、建築審査会に審査を上げるうえで様々な条件を提示されます。
この条件というものはいくつかありますが、その中で、道路後退（セットバック）は確実に条件になります。
そのセットバックのために、その通路にかかわる近隣住民から印鑑もいただかないといけなかったりと時間も労力もかかるため、

すべてうまいこといったら再建築ができるくらい条件は厳しいと考えていただいたほうがよく、原則建築不可であると思ってもらう必要があります。

　こういう土地を購入検討する人は限定的に私は思いますが、
不動産を購入検討しようとしていて、再建築不可や建築不可という文言がある土地の情報を見つけた時は、この43条2項2号道路に接している土地であることになります。

（敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
　一　自動車のみの交通の用に供する道路
　二　地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
２　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
　一　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
　二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
建築基準法第43条第1項、第2項

まとめ

・公道は国や地方公共団体が所有・管理し、誰でも通行できる道路ですが、私道は個人や法人が所有し、所有者の許可が必要であり、通行権や修繕・管理の義務が発生することがあります。また、公道と私道の区別は法務局の公図で確認でき、例外として個人名義で公道扱いされるケースや公的機関名義で私道扱いされるケースもあります。

・建築基準法における接道義務は、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接することを要求し、これに違反すると建築確認が得られないなどのペナルティがあり、特定の条件下ではこの要件が緩和されることがあります。

・建築基準法上の道路を調べるには、公道の場合は自治体のHPや路線番号を確認し、私道の場合は建築指導課に必要な書類を持参して確認する必要があります。

・建築基準法第42条に定められた道路の種類には、公道に相当する1項1号道路、開発道路、既存道路、計画道路、位置指定道路、および都市計画区域指定前の狭い2項道路があり、これらは建物の建築に際して重要な接道条件を満たすための基準となります。

・位置指定道路は、分譲地などで一般的に見られる特定行政庁によって指定された私道で、建築基準法上の接道義務を満たすための特定の基準を有し、メリットとしては建物の建築が可能で土地価値が向上するが、デメリットとしては固定資産税の発生や通行権の不確定性、土地利用の制限があるという特性を持っています。

・建築基準法第42条第2項道路は、都市計画区域指定前に建物が立ち並ぶ幅員4m未満の既存道路で、特定行政庁によって道路として指定され、救済措置として建築が可能であるが、将来的な拡幅やセットバックによる土地面積の減少、売却時の困難性などのデメリットも伴います。

・建築基準法第43条第2項第2号道路は、建築基準法第42条で認められていない狭い道路に接する土地で、特例として建築審査会の許可を得ることで再建築が可能となるが、セットバックなど厳しい条件が課されるため、原則として建築不可と考えるべきです。

以上、建築基準法上の道路についてまとめてみました。

他記事でも不動産の重要事項説明で説明される言葉について解説していますので下記記事ご覧ください。