こんばんわ。
コマドリです。
不動産を購入しようとしたときに、売買契約の前に、不動産の重要事項説明というものがあります。
その重要事項説明の際に、下記内容の説明があります。
| 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か | |
|---|---|
| 宅地造成及び特定盛土等規制法 | 造成宅地防災区域 □外・□内 |
該当する場合は、しっかり説明をされる部分にはなりますが、実際に初めて聞くと、どういうことなのか理解が難しいかもしれません。
そのため、この記事では、「宅地造成及び特定盛土等規制法」についてまとめて解説してみたいと思います。
この記事を読んでいただき、この規制についての説明を受けた時に頭に入ってきやすくなれば幸いです。
ぜひご覧ください。
宅地造成及び特定盛土等規制法とは？
通称、盛土規制法と呼ばれます。
令和５年５月２６日に施工され、旧宅地造成等規制法が改正された新しい法律になります。
この法律の目的
この法律の目的は、家やビル、太陽光発電等の工作物を建てるための土地作りや土の盛り上げが原因で起こる災害を防ぐことで、みんなの命や家財を守り、みんなが安心して暮らせる社会を作ることです。
改正に至った背景
この法律改正の背景には、令和３年７月、静岡県熱海市伊豆山で、大雨に伴って盛土が崩落し、大規模な土石流災害により甚大な被害が発生したことから、盛土を行った個所で、点検が必要な場所が約３．６万か所になることが判明して、土地の用途にかかわらず、危険な盛土を規制することとなったことが背景にあります。
第一条 この法律は、宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。
宅地造成及び特定盛土等規制法第１条
規制内容について
宅地造成及び特定盛土等規制法の主な規制内容はおおむね以下の通りです。
- 宅地造成等工事規制区域の指定: 宅地造成等に関する工事が行われる区域を指定し、その区域内での宅地造成等の工事に関する規制を定めています。
- 特定盛土等規制区域の指定: 特定盛土等に関する工事が行われる区域を指定し、その区域内での特定盛土等の工事に関する規制を定めています。
- 造成宅地防災区域の指定: 造成宅地防災区域を指定し、その区域内での災害防止のための措置を定めています。
- 基本方針の定め: 宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に伴う災害の防止に関する基本的な方針を定め、これに基づいた対策を講じます。
- 基礎調査の実施: 宅地造成等に伴う災害の防止のために必要な基礎調査を行い、その結果を公表します。
- 土地の立入り調査: 基礎調査のために他人の占有する土地に立ち入って測量や調査を行うことができます。
- 障害物の伐除と土地の試掘: 測量や調査を行うために障害となる植物や工作物を伐除したり、土地に試掘やボーリングを行うことができます。
- 罰則の設定:最も厳しいもので、３年以下の懲役または１０００万円以下の罰金（法人の場合３億円以下）の罰則が規定されています。
不動産取引における重要事項説明でのポイント
以上の規制内容の中で、不動産取引で説明される重要事項説明のポイントについてお話します。
- 第二十七条: 特定盛土等規制区域内で行う工事は、工事開始の30日前までに計画を都道府県知事に届け出る必要がある。ただし、災害のおそれがないと認められる工事は除く。
- 第二十八条: 届け出た工事計画を変更する場合、変更後の工事開始の30日前までに都道府県知事に変更後の計画を届け出る必要がある。軽微な変更は除く。
- 第十二条: 宅地造成等工事規制区域内で行う宅地造成等の工事は、工事開始前に都道府県知事の許可が必要。ただし、災害のおそれがないと認められる工事は除く。
- 第三十条: 特定盛土等規制区域内で行う大規模な災害のおそれがある特定盛土等や土石の堆積に関する工事は、工事開始前に都道府県知事の許可が必要。ただし、災害のおそれがないと認められる工事は除く。
- 第十六条: 許可を受けた宅地造成等の工事計画を変更する場合、都道府県知事の許可が必要。軽微な変更は除く。
- 第三十五条: 許可を受けた特定盛土等や土石の堆積に関する工事計画を変更する場合、都道府県知事の許可が必要。軽微な変更は除く。
以上は条文を要約したものになりますが、つまり、後述しますが、盛土規制法における規制区域内に売買対象地が含まれていた場合には上記内容の説明を受けることとなります。
規制区域について
宅地造成及び特定盛土等規制法における規制区域は以下の通りです。
- 宅地造成等工事規制区域: 災害の危険がある市街地や集落で、宅地造成工事を規制するために指定される区域。
- 特定盛土等規制区域: 宅地造成等工事規制区域以外で、災害による危害があると認められる地域で行われる盛土や土石の堆積を規制するために指定される区域。
この規制区域の内にあるのか、外にあるのか、内にあるならばどのような規制がかかるのか、どのようなリスクがあるのか、の説明が必要になります。
どのようなリスクがあるのか、についてを特に気にされる必要があるかなと思います。
国土交通省HPの資料より https://www.mlit.go.jp/toshi/web/index.html
第十条 都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、基礎調査の結果を踏まえ、宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積（以下この章及び次章において「宅地造成等」という。）に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地若しくは市街地となろうとする土地の区域又は集落の区域（これらの区域に隣接し、又は近接する土地の区域を含む。第五項及び第二十六条第一項において「市街地等区域」という。）であつて、宅地造成等に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成等工事規制区域として指定することができる。
宅地造成及び特定盛土等規制法 第１０条第１項
第二十六条 都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、基礎調査の結果を踏まえ、宅地造成等工事規制区域以外の土地の区域であつて、土地の傾斜度、渓流の位置その他の自然的条件及び周辺地域における土地利用の状況その他の社会的条件からみて、当該区域内の土地において特定盛土等又は土石の堆積が行われた場合には、これに伴う災害により市街地等区域その他の区域の居住者その他の者（第五項及び第四十五条第一項において「居住者等」という。）の生命又は身体に危害を生ずるおそれが特に大きいと認められる区域を、特定盛土等規制区域として指定することができる。
宅地造成及び特定盛土等規制法 第２６条第１項
宅地造成等及び特定盛土等規制区域内の不動産におけるリスク
単純に土石流が発生した場合に、影響の受けるエリアであるということをご理解いただければ大丈夫かなと思います。
ただ、単純に危険なエリアなんだ、という風に考えるのではなく、こういう規制区域内にあることで、行政が工事事業者等を監督して、二度と乱雑な盛土等による甚大な災害を防ごうとするエリアになるため、逆に、しっかりとした工事が今後は行われるようになるエリアであるという逆の解釈もできるかと思います。
但し過信は禁物ですし、世の中に絶対はないため、少なからずもリスクがあることはしっかりご理解ください。
盛土規制区域についてどうやって調べるの？
基本的には、各自治体のHPから、「（各自治体名）大規模盛土造成地マップ」と検索すれば、どこで盛土が行われたか、確認することができます。
また、国土交通省HPからでも大規模盛土造成地マップを見ることもできます。
以下は、国土交通省のハザードポータルサイト（https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html）
の重ねるハザードマップより引用した画像となります。
以下のように確認ができますので、自分の場所がどうなっているのか気になる方はぜひご参考ください。
国土交通省 HPより
まとめ
・宅地造成及び特定盛土等規制法は、土地造成による災害を防ぐために改正された法律で、盛土の安全点検を全国的に強化することを目的としています。
・この法律は、工事規制区域の指定、基本方針の策定、基礎調査の実施、立入り調査、障害物の伐除と試掘、そして違反に対する罰則を含む規制を定めています。
・不動産取引においては、規制区域内での工事に関する都道府県知事への届け出や許可、および工事計画の変更に注意が必要です。
・規制区域内の不動産は災害リスクがあるものの、行政の監督下で安全な工事が行われるため、安全対策が強化されるエリアととらえることもできます。
・自治体や国土交通省のウェブサイトで規制区域の情報を確認できます。
以上のとおり、宅地造成等及び特定盛土等規制法についてまとめてみました。
他にも不動産売買における重要事項説明のポイントについて記事を書いていますのでご覧ください。
