こんにちわ。
コマドリです。
今回は、土地謄本（土地全部事項証明書）に記載のある「地目」について記事を書きたいと思います。
まず、不動産売買における重要事項説明において、どのような土地を購入するか、というところで、以下は一部ですが、土地全部事項証明書（土地謄本）を見せられると思います。
基本的に、住宅を建てようと考えていたら、土地の地目は、ほぼ「宅地」になりますので、そこまで気にする必要もないのですが、
もし、宅地ではない場合、どのような地目があるのか、について説明したいとおもいます。
ぜひご覧ください。
地目とは何か？
地目（ちもく）は、土地の現況や、その利用目的によって定められる名称です。
地目は、その1筆の土地全体の、現在の主な利用状況から、法定の２３種類の地目の中から選ばれます。
地目の意義
- 土地利用の基盤:
- 土地家屋調査士は、土地の適切な管理や評価を行う際に、地目を考慮します。
- 地目の分類により、土地の用途や特性を理解し、適切な判断を下すことができます。
- 法的規定との関連:
- 地目は、法的規定と密接に関連しています。土地の利用や所有権の移転、税金の評価など、さまざまな法的手続きにおいて地目の情報が必要です。
- 地目の正確な分類は、土地の権利関係や法的トラブルを防ぐために重要です。
- 土地評価と投資判断:
- 地目は、土地の評価に影響を与えます。土地の価値は、その地目によって異なります。
- 投資家や不動産業者は、地目を考慮して土地を購入・売却する際の判断材料として活用します。
- 都市計画と土地開発:
- 都市計画や土地開発においても、地目の情報は重要です。土地の用途変更や開発計画において、地目を考慮する必要があります。
- 都市の発展や持続可能な土地利用を促進するために、地目の適切な管理が求められています。
- 環境保護と資源活用:
- 地目は、環境保護や資源活用にも関連しています。農地や森林地など、土地の資源を適切に管理するために地目の情報が必要です。
- 土地の持続的な利用を実現するために、地目の適切な分類と管理が重要です。
法的根拠
・不動産登記法第３４条第２項
・不動産登記規則第９９条
（土地の表示に関する登記の登記事項）
不動産登記法第３４条第２項
第三十四条 土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
二 地番
三 地目
四 地積
２ 前項第三号の地目及び同項第四号の地積に関し必要な事項は、法務省令で定める。
（地目）
不動産登記規則第９９条
第九十九条 地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
地目の分類
地目は、前記不動産登記規則第９９条のように、以下２３種類の地目に分類されます。
※なお、以下の地目の詳しい定義については、「不動産登記事務取扱手続準則第68条」に記載があります。そちらも併せてご確認されるとより理解が深まります。
- 田: 農耕地で用水を利用して耕作する土地のことで、栽培される作物の種類に制限はない。
- 畑: 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地のことで、牧草栽培地も畑となる。
- 宅地: 建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地。
- 学校用地:校舎、付属施設の敷地や運動場もこれにあたる。
- 鉄道用地: 鉄道の駅舎、付属施設及び路線の敷地。
- 塩田: 海水から塩を生産するために利用される土地。
- 鉱泉地: 温泉や鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地。
- 池沼: かんがい用水ではない水の貯留池。（※1）
- 山林: 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。
- 牧場: 家畜の飼育や放牧に利用される土地。
- 原野:耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地。（※２）
イメージは、開発されていない自然のままの土地です。 - 墓地: 「人の」遺体又は遺骨を埋葬する土地。（牛や馬、ペットの遺骸を埋める土地は雑種地です。）
- 境内地: 神社や寺院の境内として利用される土地です。
- 運河用地: 運河や水路の建設に利用される土地です。
- 水道用地: もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地。
- 用悪水路: 排水や灌漑のための水路が設置される土地です。
- ため池: 耕地かんがい用の用水貯留池（農業用水などをためるための池です。）
- 堤: 水害防止や土地保全のために築かれる堤防。
- 井溝（せいこう）: 田畝（でんぼ）又は村落の間にある通水路。（※３）
- 保安林: 森林法に基づき農林水産大臣が指定した土地。
土砂崩れや洪水などの防止を目的とした林地です。 - 公衆用道路: 一般交通の用に供する道路。（道路法による道路であるかどうかを問わない。）
簡単にいうと、一般の人々が利用する道路です。
その土地の私有、公有かどうかは問われないので、私道でも一般の人々が利用していれば公衆用道路となります。 - 公園: 公共の憩いの場として利用される土地です。
- 雑種地: 上記のいずれにも該当しないその他の土地です。
ちなみに、他の地目に該当しないからといって、よくわからないからとりあえず雑種地にしておこう、というような便利な地目ではないことをご注意ください。
以下は、雑種地に認定される例を挙げています。ご参考ください。- 青空駐車場: 更地に砂利やアスファルトを敷いた駐車場。
- 家庭菜園: 住宅敷地に隣接する小規模な菜園。
- 遊園地: 建物が附属的な遊園地の土地。
- 運動場: 学校以外の運動場やスポーツ施設。
- ゴルフ場: 主にゴルフをするための土地。
- テニスコート: 建物の敷地部分以外のテニスコート。
- プール: 宅地に接続していないプールの土地。
- 鉄塔や変電所: 鉄塔や変電所がある土地。
- 馬場: 競馬場の馬場部分。
- 飛行場: 飛行機の離着陸に使用される土地。
※１：灌漑（かんがい）とは、農業において作物が健康に成長するために必要な水を田畑に供給する行為です。
かんがい用水: 灌漑に使用される水のことで、農地に水を運ぶための水路や施設を通じて提供されます
※２：灌木類（かんぼくるい）とは、低木の一種で、主に高さが2～3メートル以下の木本植物を意味します。
灌木類は、幹があまり発達せず、多くの場合、地面から多くの枝が出て全体的に丸みを帯びた形になります。
※３：田畝（でんぽ）とは、田と畑を意味する言葉で、一般的には耕作地、特に水田や畑地を指します。
地目の変更
地目について変更するには、下記ざっくりですが一連の手続きを踏まなければなりません。
基本的には専門職の「土地家屋調査士」に依頼すれば問題はありません。詳細は各土地家屋調査士に相談することをお勧めします。
- 地目の調査
- 土地の現状の確認
- 農業委員会への申請（「田」→「宅地」への農地転用の場合）
- 土地地目変更登記申請書の記入・提出
- 登記申請期限の遵守（地目に変更が生じてから１カ月以内）
- 必要書類の準備
- 登記完了証の受領
- 費用の支払い
まとめ
・地目は土地の利用状況を反映する法定の分類であり、土地の管理、評価、法的手続き、投資判断、都市計画、環境保護において重要な役割を果たします。
・地目は、不動産登記法第34条第2項及び不動産登記規則第99条、不動産登記事務取扱手続準則第68条にその内容が記載されています。
・土地の地目は、法で定められた23種類の用途に分類されます。
田や畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地などがあります。
・地目の変更には、土地の現状調査から登記完了証の受領までの一連の手続きが必要であり、専門職の土地家屋調査士への依頼が推奨されます。
以上のように地目というのは２３種類しかないのです。
ご覧いただいてわかるように、基本的に聞いたことがないと思うのは、不動産売買で取引される価値のある土地というのは、ほぼ「宅地」だからです。
もちろん限定的ですが、宅地以外の土地の取引も行われることもありますが、基本的に事業者が絡むものになるので、自宅購入を検討している方からすると全く馴染みのないものとなっています。
ひとつ覚えておいてもらいたいのは、地目が「田」「雑種地」より「宅地」となっているほうが不動産の価値というのは上がるということです。
例えば、自分の知り合いの持っている更地があったとして、その土地の地目が、「田」なのか？「雑種地」なのか？「宅地」なのか？と地目が何か分かれば、その更地の価値が少なからずわかったりします。
他にも不動産売買における重要事項説明で出てくる言葉について記事を書いていますのでぜひご覧ください。
