こんばんわ。
coマドリです。
私たちの日常生活において、建物は欠かせない存在です。
しかし、その建物がどのようにして建てられるのか、どのような規制があるのかは、意外と知られていません。
今回は、不動産取引や建築計画において非常に重要な役割を果たす「容積率」について、わかりやすく解説します。
容積率とは、一言で言えば、土地の面積に対してどれだけの建物を建てることができるかを示す指標です。
この数値が高ければ高いほど、多くの建物や大きな建物を建てることが可能になります。
しかし、これには都市計画や建築基準法による厳しい規制があり、土地の有効利用と公共の安全を確保するために設けられています。
この記事では、容積率の基本から計算方法、そしてなぜこれが重要なのかについて、具体的な例を交えてご紹介します。
容積率とは何か？
容積率は、土地の面積に対して建築できる建物の体積の割合を示す数値です。
これは都市計画や建築基準法によって定められており、土地の有効利用と公共の安全を確保するための重要な指標の一つです。
なお、この容積率については、宅地建物取引業法第35条にある条文によって、不動産取引における重要事項説明でも説明義務が発生する部分となりますので重要なポイントになります。
下記に、宅建業法第35条第1項第2号の内容を記載していますが、「建築基準法」に基づく制限について説明義務が発生するという部分に、容積率の内容が含まれているということです。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
宅地建物取引業法第35条第1項第2号
容積率の計算方法
容積率は以下の式で計算されます。
- 建物延床面積の合計：建物の各階の床面積の合計
- 敷地面積：建築物を建てる土地の面積
なぜ容積率が重要なのか？
容積率は、その地域の建物の密度や高さを規制するために使用されます。
例えば、容積率が高い地域では、より高い建物や複数の建物を建てることができ、都市部の発展に寄与します。
一方、容積率が低い地域では、開放的な空間が保たれ、住環境の質が保たれます。
用途地域ごとの容積率の違い
容積率の規制は、建築基準法第52条で規定されています。
その第1項に、用途地域ごとに容積率の上限数値を定めています。
通常、商業地域や中心業務地区では高い容積率が設定され、住宅地域では低い容積率が設定されています。
これにより、地域の特性に合わせた開発が行われます。
以下は第52条第1項の条文になります。
（容積率）
建築基準法第53条第1項
第五十二条 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第五号に掲げる建築物である場合において、第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。
一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。） 十分の五、十分の六、十分の八、十分の十、十分の十五又は十分の二十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
二 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）又は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（第五号から第七号までに掲げる建築物を除く。） 十分の十、十分の十五、十分の二十、十分の三十、十分の四十又は十分の五十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
三 商業地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。） 十分の二十、十分の三十、十分の四十、十分の五十、十分の六十、十分の七十、十分の八十、十分の九十、十分の百、十分の百十、十分の百二十又は十分の百三十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
四 工業地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）又は工業専用地域内の建築物 十分の十、十分の十五、十分の二十、十分の三十又は十分の四十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
五 高層住居誘導地区内の建築物（第七号に掲げる建築物を除く。）であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の三分の二以上であるもの（当該高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、その敷地面積が当該最低限度以上のものに限る。） 当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値から、その一・五倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値までの範囲内で、当該高層住居誘導地区に関する都市計画において定められたもの
六 居住環境向上用途誘導地区内の建築物であつて、その全部又は一部を当該居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するもの 当該居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において定められた数値
七 特定用途誘導地区内の建築物であつて、その全部又は一部を当該特定用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するもの 当該特定用途誘導地区に関する都市計画において定められた数値
八 用途地域の指定のない区域内の建築物 十分の五、十分の八、十分の十、十分の二十、十分の三十又は十分の四十のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
わかりづらいとおもいますので、13の用途地域の容積率について、以下表にまとめてみました。
| 用途地域等 | 容積率（％） |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 | 50，60，80，100，150，200のうち都市計画で定める割合 |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居専用地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域 | 100，150，200，300，400，500のうち、都市計画で定める割合 |
| 工業地域、工業専用地域 | 100，150，200，300，400のうち都市計画で定める割合 |
| 商業地域 | 200，300，400，500，600，700，800，900，1000，1100，1200，1300のうち、都市計画で定める割合 |
| 用途地域指定のない区域 | 50，80，100，200，300，400のうち特定行政庁で定める割合 |
以上のとおり、法定で容積率については数字が定められております。
容積率を超えた場合の対処法
容積率を超えた場合の対処法について、以下のようにまとめました。
- 再調査を行う: 測定に誤差がある可能性があるため、正確な測量を行い、容積率オーバーを回避する可能性を探る⁹。
- 減築リフォーム: 建物の一部を取り壊し、容積率の規制内に収める。
- 土地価格のみでの売却: 建物の価値をゼロとして、土地として売却する方法。
- 買取専門の不動産会社に売却: 建物を解体し、新しい建物を建てるノウハウを持つ会社に売却する。
容積率を超えた場合の罰則
容積率を超えた場合での罰則について、以下のようにまとめました。
- 建築許可が得られない: 容積率を超過すると、建築許可が下りず、違法建築となる。
- 検査済証が交付されない: 違法建築物は検査済証が交付されず、使用禁止や改善命令を受けるリスクがある。
- 強制的な取り壊し: 最悪の場合、強制的に建物を取り壊す必要がある。
- 刑事罰: 悪質なケースでは、最大で3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される可能性がある。
つまりは、容積率を超過するのみでは罰則はないですが、容積率が超過した場合に是正命令に対して従わない場合などで罰則が設けられています。
一 第九条第一項又は第十項前段（これらの規定を第八十八条第一項から第三項まで又は第九十条第三項において準用する場合を含む。）の規定による特定行政庁又は建築監視員の命令に違反した者
建築基準法第98条第1項第1号
容積率の緩和
また、容積率は特定の条件下では、容積率の計算から一部の床面積を除外することができます。
例えば、地階の住宅部分や自動車車庫などは、容積率の計算から除外されることがあります。
【容積率緩和要件参考例】
１，容積率の不算入措置
市街地を中心に、限られた土地を有効に活用するため、容積率の算出で建物の延べ床面積から、次の３つの部分を算入しないことが認められています。
①自動車車庫または自転車置場等の用途に供する部分
建築物の各床面積の合計の1/5までは、容積率算定上で延べ床面積に算入されない。
②建築物の地階に設ける住宅の用途に供する部分
地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるものの床面積については、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の1/3までは、容積率算定上で延べ床面積に算入されない。
③共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分
その部分は容積率算定上で延べ床面積に算入されない。
２，特定道路に通じる場合の容積率の規定
前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満で、その前面道路が敷地から70ｍ以内で幅員15ｍ以上の広い道路（これを特定道路といいます。）に通じている場合は、敷地から特定道路までの距離に応じて、容積率が緩和されます。※ただし、別途定められた指定容積率が上限とはなります。
容積率と建ぺい率の違い
容積率と建ぺい率の違いについて、以下のようにまとめました。
容積率
- 容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。
- 延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計です。
- これは、敷地に対してどれだけのボリュームの建物を建てることができるかを規制する数値です。
- 容積率は、主に人口密度や建物の高さをコントロールするために設定されます。
- 用途地域によって異なる制限があり、商業地域では高い容積率が設定されることがあります。
建蔽率
- 建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。
- 建築面積とは、建物を真上から見たときの面積です。
- これは、敷地内でどれだけの面積を建物が占めていいかを規制する数値です。
- 建蔽率は、主に風通しや日照、プライバシー保護などのために設定されます。
- 地域によって異なる制限があり、例えば住宅地域では50%などに制限されることが多いです。
まとめ
・容積率は、土地の面積に対する建物の体積割合を示し、都市計画や建築基準法で定められた重要な指標であり、宅地建物取引業法により不動産取引の重要事項説明における説明義務があります。
・容積率は建物の延床面積の合計と敷地面積の比率で計算され、地域の建築密度や高さを規制し、用途地域に応じて異なる上限が設定されています。
・容積率超過の対処法には再調査、減築リフォーム、土地のみ売却、専門会社への売却があり、罰則は建築許可不可、検査済証非交付、強制取り壊し、刑事罰があり、是正命令違反時等で適用されます。
・特定条件下では、自動車車庫や地階住宅部分などが容積率計算から除外され、特定道路に通じる敷地では距離に応じて容積率が緩和されることがあります。
・建蔽率は敷地面積に対する建物の占有面積の割合で、主に日照やプライバシーを保護するために設定され、容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合で、人口密度や建物の高さを規制するために用途地域に応じて設定されます。
以上、容積率についてまとめてみました。
他にも容積率と同じく重要な「建ぺい率」という数字もあります。
その建ぺい率についての記事も作成していますので、容積率と併せて確認することがオススメです。
ぜひご参考ください。
